Wie wirklich verkauft wird!

Hier habe ich den Ablauf einer Immobilen-Veräußerung Schritt für Schritt wiedergegeben und die wichtigsten Punkte weiter ausgeführt.

1. Der erste Kontakt

Hier kommen Abgeber und Berater das erste Mal persönlich zusammen.

 

Dieser Termin dient vorrangig dazu sich persönlich kennen zu lernen und über die Vorstellungen und Wünsche des Abgebers zu reden. 

 

Eventuell hat dieser bereits versucht seine Immobilie zu verkaufen und hat schon erste Erfahrungen am Markt gesammelt. Es ist keine Seltenheit, dass Privatpersonen versuchen Ihr Anlagegut selber an den Käufer zu bringen.

2. Objekt-Aufnahme und Einschätzung/Bewertung

Ist man sich über eine mögliche Zusammenarbeit einig geworden, so ist nun der Berater am Zug. 

 

Dazu verlangt es in der Regel einer Begehung um die Situation & die Immobilie einschätzen zu können. 

Anhand der gesammelten Daten wird eine Immobilienwert-Einschätzung vorgenommen um den höchst erziehlbaren Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln.

 

Dieser Prozess benötigt in der regel 1-3 Tage.

3. Vermittlungsvertrag

Der Berater hat die Immobilie erfasst und eingeschätzt. 

Will man zusammenarbeiten, so bedarf es in Österreich eine Vertragliche Basis. 

Hierzu gibt es zwei Möglichkeiten:

a) Der allgemeine Vermittlungsvertrag:

Hierbei können ein oder mehrere Makler beauftragt werden. 

Viele Menschen erhoffen sich dadurch einen Vorteil.

Leider birgt dieser Vertrag auch ein gewisses Risiko. 

Bei einem solchen Vertrag ist der Makler nicht dazu verpflichtet sich um die Vermittlung nach besten kräften zu bemühen.

Das ist auch einfach begründet. Denn wer kniet sich schon voll rein, wenn die Möglichkeit besteht, dass einem das Geschäft jederzeit vor der Nase weggeschnappt werden kann. 

Auch der Umstand, dass die Immobilie in vielfacher Ausfertigung Angeboten wird, erweckt einerseits keinen sehr professionellen Eindruck, anderer Seits kann dadurch schnell die schwerwiegende Situation des "Ladenhüters" eintreten. Ohne entsprechend darauf reagieren zu können, weil die Vermarktung über mehrere Stellen läuft und eine gute Kommunikation nur schwer bis gar nicht möglich ist. 

b) Der alleinige Vermittlungsvertrag:

Hierbei entschließt sich der Abgeber dem Berater alleinig mit der Vermittlung zu beauftragen. Demnach ist dieser auch gesetzlich dazu verpflichtet und aufgefordert sich nach besten Kräften, wissen und gewissen um die Vermittlung zu bemühen. Des Weiteren ist dieser Vertrag immer nur auf Zeit zu vergeben. Der Berater kann dadurch viel intensiver mit Ihnen zusammenarbeiten um das Maximum der Immobilie herauszuholen und rasch einen passenden Käufer zu finden.


Man entscheidet sich für eine der beiden Varianten.

Es kommt zur Vermittlungsvertrag-Unterzeichnung.

 

Wichtig! In jedem Fall ist eine Vermittlungsprovision nur bei erfolgreicher Vermittlung zu bezahlen.

4. Vorbereitung - Exposé

Als nächstes wird das zu Vermittelnde Objekt vom Berater für die Ordentliche-Vermarktung vorbereitet.

Dabei werden viele Dokumente und Unterlagen zur Immobilie zusammengetragen.:

 

  •  Energieausweis
  •  Nutzwerdgutachten
  •  (Wohnungs)Eigentum-Vertrag
  •  Protokoll der Eigentümerversammlung
  •  Flächenwidmungs- & Bebauungsplan
  •  Betriebskostenabrechnung
  •  Vorschreibung der laufenden Kosten
  •  Jahresabrechnung der HVw
  •  Verwaltungsvertrag
  •  Grundriss-Pläne
  •  Grundbuchsdaten-Auszug
  •  evtl. Vollmächte
  •  evtl. benötigte Gutachten
  •  evtl. benötigte Bewilligungen
  •  persönliche eindrücke und Erfahrungen zum Objekt (Abgeber/Mieter)

 

Diese Daten Werden Zusammengefasst und aufbereitet.

 

Es werden professionelle Fotos gemacht.

 

Aus diesen Daten entsteht das berühmte Vermaktungsexposé.

5. Vermarktung

Spitze, alles wurde vorbereitet. 

Nun kann die Vermarktung beginnen.

Dazu stehen dem Berater eine Vielzahl an Möglichkeiten offen:

 

  •  Printmedien
  •  Social-Media
  •  Grips, das sind Werbeträger direkt am zu vermittelnden Objekt.
  •  Online-Inserate
  •  Inserate in Zeitungen und Zeitschriften
  •  Vormerk-Kunden
  •  Persönliche Kontakte

 

Einige der genannten Punkte sind in Zeiten der Digitalisierung nicht mehr so Ausschlaggebend, wie vor 20 Jahren. 

Dennoch haben diese auch Ihre Berechtigung, da viele Interessenten noch nicht mit den Online-Plattformen vertraut gemacht haben. 

6. Besichtigungen

Wenn das Angebot gut aufgenommen wird, lassen die ersten Interessenten auch nicht lange auf sich warten.

 

Hierbei nimmt der Berater Rücksicht auf die Wünsche des Abgebers und selektiert die Interessenten, auch schon vor Besichtigung.

 

In der Regel bedarf es 11 - 25 Erstbesichtigungen um einen geeigneten Käufer zu finden.

 

Das Prinzip von Angebot und Nachfrage, kommt hierbei ganz unverblümt, direkt und schnell zur Anwendung.

Ist der Preis zu hoch, so wird die erhoffte Nachfrage in der Regel ausbleiben, oder die Interessenten lassen vom Kauf ab.

Dann heißt es entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Diese können sein:

  • Eine Preissenkung
  • Neue Vermarktungsstrategie 

 

Evtl. gibt es schon einen Interessenten, vielleicht muss nur der Preis verhandelt werden. 

7. Kauf-Anbote

Prima das angebotene Objekt wurde gut angenommen.

Es gibt erste Kauf-Anbote.

 

Hierbei können 3 mögliche Fälle Eintreten.:

a) Annahme des Angebotes

Sollte das vorliegende Kauf-Anbot angenommen werden. Gratulation :) 

Die Vermittlung ist gelungen.

Der Kauf aber noch nicht abgeschlossen. 

b) Ablehnung des Kauf-Anbotes

Das Kauf-Anbot stimmt nicht mit den Vorstellungen des Abgebers überein.

Es wird abgelehnt.

c) Ein Gegenangebot

Das Kauf-Anbot stimmt zwar nicht ganz mit den Vorstellungen des Abgebers überein, jedoch ist es nicht all zu weit entfernt und deshalb macht dieser ein Gegenangebot.


8. Einigung

Spitze, das Kauf-Anbot wurde angenommen.

Es kommt zu einer übereinstimmenden Willenserklärung.

Vermittlungsprovision

Die primäre Tätigkeit des Beraters ist erfolgreich gelungen.

Er hat es geschafft 2 Parteien zusammenzubringen, welche sich über den Eigentumswechsel einer Immobilie geeinigt haben. 

Weshalb die Vermittlungsprovision in diesem Stadium fällig wird. 

Jedoch warten die meisten Berater bis zum Ende des Kaufprozesses, bis diese die Rechnung für ihre Dienste stellen. 

Das gewisse EXTRA

Sollte es sich um einen sorgfältigen Berater handeln, so begleitet dieser beide Parteien auch über diesen Punkt hinaus und hilft dabei die Weiteren Schritte zu Planen und zu koordinieren.


9. Kaufvertrag

Als nächstes steht der Kaufvertrag an der Reihe. 

Dieser kann vom Juristen Ihres Vertrauens errichtet werden, ansonsten haben die meisten Berater auch einen Kooperationspartner, bei dem die Urkundenerrichtung erfolgen kann. 

Oft werden Pauschalvereinbarungen für die Kosten der Vertragserrichtung vereinbart. 

 

Der Kaufpreis wird auf ein Treuhandkonto überwiesen um die Zug-um-Zug- Abwicklung zu gewährleisten und Missbrauch zu verhindern.

10. Kosten

Bis zur Einverleibung ins Grundbuch vergehen oft viele Monate.

In der Regel werden bis dahin, auf beiden Seiten, die Anfallenden Kaufsnebenkosten beglichen.

siehe hierzu: Nebenkosten

11. Einverleibung

Die neuen Eigentumsverhältnisse werden ins Grundbuch eingetragen.

Die Immobilie hat ihren Eigentümer gewechselt. 

Der Verkauf ist nun abgewickelt und abgeschlossen. 

 

Gratulation! Sie haben Ihre Immobilie erfolgreich und ordnungsgemäß verkauft. 

 

Ihr Berater steht Ihnen selbstverständlich auch weiter für Ihre Anliegen zur Verfügung.