Auf Nummer sicher gehen!


So finden Sie was zu Ihnen passt!

Egal ob Miete, Genossenschaft oder Kauf. Das erste Mal ist immer was ganz Besonderes. 

Nehmen Sie sich Zeit und überlegen Sie sich in aller Ruhe, was Ihnen wichtig ist. 

Eine gute Vorbereitung ist essentiell, damit Sie rasch das passende Objekt finden, mit dem Sie auch auf lange Sicht zufrieden sind.  

 

Im Weiteren Text möchte ich speziell auf das Thema Mieten eingehen.

Es kann durchaus vorkommen, dass ich verweiße zu anderen Themen gebe, wenn es passt. 

 

Ich habe hier eine Unterstützung/Anleitung zusammengestellt, die dabei als Inspiration und Vorlage dienen soll, um Ihre Wünsche zielgerichtet verfolgen zu können.


Wie sieht Ihr finanzieller Rahmen aus?

Klar, wir alle haben Wünsche! Leider liegen Wunsch und reale Umsetzung oftmals weit auseinander, deshalb ist es um so wichtiger, schon im Vorfeld zu wissen was in Ihren Möglichkeiten liegt. 

Verschwenden Sie keine Zeit damit sich Objekte anzusehen, von denen Sie wissen, dass diese für Sie nicht in Frage kommen.  

Miete

Überlegen Sie sich wie viel Sie Monatlich für die Miete aufbringen und kalkulieren Sie auch mit einmaligen Kosten wie z.B.: Kaution, Provision, den Umzug und neue Möbel.

 

Miete ist nicht gleich Miete!

  • Kaltmiete
  • Betriebskosten
  • Heizkosten
  • Strom
  • Versicherungen
  • Steuern

Seien Sie sich im klaren, dass beim Mieten auch andere Kosten anfallen werden, nicht nur der reine Mietzins. Dementsprechend sollten Sie Ihre Kalkulation dahingehend bewegen, dass Sie auch diese mit einschließen. 

Kapitel: Nebenkosten

 

 

Genossenschaft

Genossenschaften sind eine besondere Vereinsform, die Ihren Mitgliedern besondere Konditionen bieten.

 

Neben den Monatlichen Mietkosten, die meist vergleichsweise günstiger sind, fällt in der Regel ein Finanzierungsbeitrag an. 

 

Auch hier ist zu beachten, dass Miete nicht gleich Miete ist. Selbstverständlich haben Sie in der Regel einen geringeren Mietzins, die Nebenkosten verhalten sich aber ähnlich der Miete, abgesehen vom Finanzierungsbeitrag.  

Eigentum

Der kauf eines Eigentums-Objektes soll wohl überlegt sein und ist mit Sicherheit keine leichte Entscheidung!

 

Wenn Sie sich für einen Kauf entscheiden, haben Sie sich wahrscheinlich folgendes Überlegt:

 

  • geringe laufende Kosten
  • Anlage
  • Vorsorge
  • Investition
  • Handel

All diese Punkte sind gute Gründe sich für Eigentum zu entscheiden. 

Seien Sie sich aber bewusst, dass auch hier einige Nebenkosten entstehen.


Setzen Sie sich klare finanzielle Grenzen!

Die Miete inkl. Heizkosten sollte nicht mehr als 30% - 40% deines monatlichen Gesamtbudget ausmachen. Denn es kommen weiter Fix-Ausgaben auf Sie zu, nicht nur die Wohnung, sondern auch persönlich:

  • Internet
  • Gebühren für TV & Radio
  • Lebensmittel
  • Kleidung
  • Freizeit
  • Handy/Telefon
  • Auto/öffentliche Verkehrsmittel

Hierzu habe ich eine Excel-Tabelle vorbereitet, die Sie sich gerne hier unterhalb herunterladen können, damit Sie Ihr Budget schnell und einfach errechnen können.

Download
Budget-Plan
Die Datei ist frei zu bearbeiten, ergänzen oder ersetzen Sie einfach die passenden Zellen und setzten Sie die entsprechenden Beträge ein.
Das Ergebnis erhalten Sie dann sofort und grafisch dargestellt.
Budget-Plan.xlsx
Microsoft Excel Tabelle 32.8 KB

Wie stellen Sie sich Ihre Wohnung vor?

Wenn Sie wissen, welche Möglichkeiten Sie im Bezug auf die Miete haben, überlegen Sie sich, wie Sie in Zukunft wohnen wollen und was die neue Wohnung "können" muss.

 

Dazu habe ich eine Checkliste vorbereitet, mit der Sie Ihre Kriterien schnell und einfach abklären können, um sich so rasch als möglich auf die Suche nach einem passenden Objekt machen zu können.

Download
Checkliste-Suchkriterien
Checkliste-Suchkriterien.pdf
Adobe Acrobat Dokument 173.3 KB

Jetzt geht die Suche los!

Je breiter Sie Ihre Suche streuen, um so schneller kommen Sie an Ihr Ziel!

Nutzen Sie dazu alle Möglichkeiten:

 

  • Immobilienportale im Internet
  • Immobilienanzeigen in Tageszeitungen und Lokalzeitschriften
  • Öffentliche Aushänge, z.B. in Supermärkten, Unis oder auf der Straße. 
  • Halten Sie die Augen offen. 
  • Wichtig: Nutzen Sie ihr persönliches Umfeld!
  • Erzählen Sie allen die sie kennen, dass und was Sie suchen. 
  • Lassen Sie sich von einem Makler bei der Suche unterstützen.

 

Vielleicht noch ein Detail am Rande...

In Wien gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eine Gemeindewohnung zu bekommen.

Alle Informationen hierzu finden Sie auf der Beratung-Homepage.

 

Sollte eine Genossenschaftswohnung für Sie interessant sein, informieren Sie sich beim Wiener-Wohnservice.


Privatwohnungen: Der freie Wohungsmarkt

Ist der Vermieter keine Gemeinde oder eine Genossenschaft, handelt es sich um einen Privaten-Vermieter.

Dabei wird nicht unterschieden, ob es sich um eine riesige Immobilienfirma mit hunderten Wohnungen handelt, oder um einen einzelnen Besitzer einer Eigentumswohnung.

 

Private Mietwohnungen werden in der Regel ausschließlich in Inseraten im Internet und Zeitungen angeboten.

Diese beinhalten wichtige Informationen zur Vermittelnden Immobilie: Lage, Größe, Ausstattungsdetails und Kosten.

Vor allem im Internet sind dabei auch oft einige Bilder zu sehen.

 

Bei den meisten Immobilien werden diese Inserate von einem professionellen Immobilienmakler/-maklerin erstellt und inseriert.

Professionelles arbeiten, setzt eine professionelle Basis voraus. Achten Sie deshalb darauf, dass der Immobilienmakler einen entsprechenden Vermittlungsvertrag und die notwendigen Unterlagen zur Immobilie vorweisen kann. 


Immobilienmakler & Provision

Immobilien die direkt vom Eigentümer zur Miete angeboten werden, sind sehr selten.

Vor allem in Wien ist der freie Wohnungsmarkt von Immobilienmaklern dominiert.

Deren Aufgebe besteht darin:

  • Vermiter/in und Interessenten/in zusammenzubringen.
  • Beide zu beraten.
  • Zwischen beiden Parteien zu verhandeln und einen Miet-Vertrag abzuschließen.

 

Wie eine Vermittlung aus Sicht des Maklers/Beraters aussieht erfahren Sie hier.

Und worauf Sie bei einem Makler achten sollten finden Sie hier.

 

Die Provision des Maklers basiert auf einem erfolgreichen Abschluss.

Dementsprechend hat der Makler sehr oft Kundentermine und Arbeitsstunden die in der regel nicht bezahlt werden.

Es ist nur logisch, dass dann bei Abschluss die erbrachte Arbeit auch honoriert werden soll. 

 

Für die Höhe der Provision gibt es klare Regeln: 

  • Bemessungsgrundlage ist der monatliche Bruttomietzins, der betreffenden Immobilie.
  • Bruttomietzins = Hauptmietzins + Betriebskosten, ohne der zu entrichtenden Umsatzsteuer 10%
  • Makler-Dienstleistungs-Honorar = Provision + 20% Steuern
  • Provision bei befristeten Mietverträgen bis zu 3 Jahren:
    • Max. 1 Bruttomonatsmiete
  • Provision bei unbefristeten Mietverträgen bzw. länger als 3 Jahre:
    • Max. 2 Bruttomonatsmieten
  • Provision, wenn der Makler über seine Hausverwaltung vermittelt:
    • 50% der o.a. Höchstprovisionen

 

Wenn Sie es aber genau wissen wollen können sie hier ins österreichische Bundesgesetzblatt Nr. 297/1996 einsehen, oder es hier direkt in der neuesten  Fassung downloaden.

Download
BGBL. Nr. 297_1996.pdf
Adobe Acrobat Dokument 30.2 KB

Alles hat seinen Preis!

Wenn eine Immobilienanzeige zu verlockend klingt, ist eigentlich immer etwas faul.

Eine 70m² Wohnung im 6. Bezirk mit altem Parkett, Luxusbad, Designerküche, Lift und Balkon für nur € 400,-- monatlich inklusive Betriebskosten gibt es einfach nicht!

Sollte Ihnen sowas unterkommen, seien Sie sehr skeptisch.

Unseriöse Angebote im Internet

Vor allem im Internet geistern solche unseriösen Angebote herum - meistens mit betrügerischer Absicht.

Lassen Sie sich niemals auf ein Immobilienangebot ein, ohne diese vorab besichtigt zu haben und vor allem nicht, wenn Sie schon im Vorfeld eine Zahlung leisten müssen.

Das ist schlichtweg unseriös und birgt sehr großes Risiko!


Daten Sie Ihre Wunsch-Immobilie: Die Besichtigung

Immobilien die Sie interessant finden, sollten Sie sich unbedingt ansehen!

Machen Sie so viele Besichtigungen als möglich. Einerseits bekommen Sie dadurch einen überblick über die derzeitige Situation am Immobilienmarkt, andererseits hilft es Ihnen dabei herauszufinden, was Ihnen bei Ihrem zukünftigen Mietgegenstand wichtig ist.

 

Bei einer Besichtigung lernen Sie die Wohnung kennen. Sie bekommen einen Eindruck der Lichtverhältnisse und der Atmosphäre die Vorort herrscht.

 

Versuchen Sie so viel als möglich über die Immobilie zu erfahren!

 

Der Immobilienmakler wird Ihnen die Wohnung präsentieren. Das gehört zu seinen Aufgaben.

Er oder Sie tut das nicht aus Kulanz oder Gefälligkeit, es ist sein/ihr Job. 

Deshalb fragen Sie bei der Besichtigung alles was Sie wissen möchten. Ein guter Immobilienmakler wird auf ihre Fragen eingehen. Er wird sich ggf. schlau machen, wenn er die Antwort gerade nicht parat hat und sich wieder bei Ihnen melden.

 

Nehmen Sie sich jemanden zur Besichtigung mit! 

Lassen Sie sich nicht unter Entscheidungsdruck setzen!

Besichtigen Sie ein Objekt zu verschiedenen Tageszeiten!

Sprechen Sie mit den Mietern und Mieterinnen des Hauses!

 

Damit Sie aber nicht unvorbereitet zu Ihrem "Date" kommen, habe ich auch hier eine Checkliste zusammengestellt, mit der Sie bei einer Besichtigung gut gewappnet sind. Nehmen Sie diese Checkliste zur Besichtigung mit und gehen Sie diese einfach Punkt für Punkt durch. 

Download
Checkliste-Besichtigung
Einfach ausdrucken und mitnehmen. Ein professioneller Makler schätzt sorgfältige Kunde!
Checkliste-Besichtigung.pdf
Adobe Acrobat Dokument 103.3 KB

Der Mietvertrag

Wenn Sie eine schöne Wohnung gefunden haben, die Ihren Suchkriterien entspricht und sich mit dem Maklerbüro bzw. dem Vermieter geeinigt haben, fehlt nur noch der Mietvertrag! 

Worauf Sie dabei achten sollten, habe ich hier für Sie zusammengefasst:

Wichtige Vorbereitungen

Die meisten Vermieter verlangen eine Gehaltsbestätigung, die aufweist, dass das Einkommen dreimal so hoch ist wie die Miete, bevor sie sich für einen Mieter entscheiden.

Sollten die Einkünfte geringer sein, kann eine Bürgschaftserklärung Abhilfe schaffen.

 

Sind Sie sich einig geworden, lassen Sie sich einen Entwurf des Mietvertrages zukommen.

Lesen Sie diesen aufmerksam und in Ruhe durch. Sie können diesen auch von verschieden Beratungsstellen oder Mieterorganisationen prüfen lassen.

 

Ich habe aber hier nochmal die wichtigsten Bestandteile eines Mietvertrages dargestellt:

  1. Die Namen der Vertragsparteien
  2. Eine genaue Beschreibung des Mietgegenstandes
  3. Genaue Beschreibung der Austattung
  4. Evtl. Regelungen zur Benutzung der Geminschaftsflächen
  5. Datum des Mietbeginns bzw. der Übergabe
  6. Dauer des Mietverhältnisses, befristet oder unbefristet
  7. Höhe des Mietzinses und Fälligkeit
  8. Wertsicherung des Mietzinses
  9. Angabe des Betriebskostenschlüssels
  10. Die Kaution
  11. Alle mündlich vereinbarten Vertragsbestandteile

Die Übergabe - Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!

Ist der Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben, findet die Übergabe statt.

Am besten ist es natürlich, wenn die Übergabe durch den Vermieter/die Hausverwaltung direkt im Mietgegenstand stattfindet.

Auch hier gilt wieder: "Nichts übers Knie brechen!"  

Rechen Sie genügend Zeit für den Übergabetermin ein und nehmen Sie sich am besten noch eine zweite Person mit. Vier Augen sehen mehr als zwei. :)

 

Bei der Übergabe sollten Sie den Mietgegenstand nochmal gründlich anschauen.

Ist er in dem Zustand wie versprochen?

Sind vorher besprochene Schäden repariert worden?

Entsprechen die Wohnungsbestandteile dem Mietvertrag?

Solche und andere Details sollten im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

 

Sollten Sie die Übergabe in den Räumlichkeiten des Vermieters/der Hausverwaltung machen, gehen Sie anschließend, am besten mit einem Zeugen, in das Mietobjekt und prüfen, ob der Zustand der Vereinbarung gleich kommt, oder ob Schäden vorliegen, oder etwas fehlt. 

 

Sollte das der Fall sein, so ist dies unverzüglich zu bemängeln - mit der Unterschrift Ihres Zeugen. 

Wichtiger Tipp!

Schließen Sie eine Haushaltsversicherung ab.

Auch wenn Sie glauben es sei nicht notwendig, eine Haushaltsversicherung ist eine sehr starke Sicherung Ihres Vermögens.

Viele Vermieter schreiben sogar eine entsprechende vor. Meistens kostet diese nicht mehr als € 10,-- bis € 20,-- im Monat.

Aber sie ist Gold wert!

Sollte wirklich einmal etwas passieren und ein Schaden tritt auf, z.B. bei Feuer, Wasser, oder Einbruch, gibt diese Ihnen finanzielle Sicherheit. 

Aber auch in Bereichen die nicht Ihren Mietgegenstand betreffen. Meistens beinhalten Haushaltsversicherungen auch eine private Haftpflichtversicherung, mit der Sie für Schäden an Dritten oder deren Sachen versichert sind. 

Dazu gehen Sie am besten zum Versicherungsberater Ihres Vertrauens und lassen sich umfangreich beraten. 


Rechte & Plichten bei einer privaten Mietwohnung

Natürlich ist auch der private Mietmarkt vom Gesetzgeber geregelt. Allerdings sind die gesetzlichen Bestimmungen des Miet-Recht-Gesetzes kurz MRG sehr kompliziert, und je nach Baualter und verschiedenen anderen Faktoren gelten unterschiedliche Regelungen. 

Haben Sie einen unbefristeten Hauptmietvertrag in einem Altbau (erbaut vor 1945) ergattert, sind Sie am besten durch das Gesetz geschützt. Für diese Wohnungen gibt es klare Kündigungsregeln und Mietzinsobergrenzen. 

Ich habe im Folgenden versucht die wichtigsten Inhalte kurz, prägnant und gut verständlich wiederzugeben.

Das Nutzungsrecht

Das wahrscheinlich wichtigste Recht aus dem Mietvertrag ist das alleinige Nutzungsrecht an dem angemieteten Mietgegenstand. 

Das heißt, dass sich kein anderer gegen ihren Willen Zugang zum Mietobjekt verschaffen darf. Auch nicht der Vermieter!

Und natürlich darf Ihnen auch niemand den Zugang zum Mietobjekt verwehren.

Schlüssel und Reserveschlüssel

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, Ihnen uneingeschränkten Zutritt zum Mietobjekt, dessen Nebenräumen und den dazugehörigen Zugängen zu geben.

Er muss Ihnen auf seine Kosten die dazu nötigen Schlüssel zur Verfügung stellen.

Außerdem haben Sie Anspruch auf je einen Reserveschlüssel.

Vereinbarter Zustand des Mietgegenstandes

Ist bei der Übergabe der Zustand anders als vereinbart, so haben Sie das Recht darauf das etwaige Mängel behoben werden oder Ihr Mietzins entsprechend gemindert wird. Ggf. können Sie auch vom Mietvertrag zurücktreten. 

Sollten Sie sich nicht sicher sein wenden Sie sich an eine Beratungs- oder Schlichtungsstelle .

Befristung

Leider sind mittlerweile die meisten Mietverträge befristet. Außer bei Mietverträgen über Ein- oder Zweifamilienhäuser sind Sie aber nicht an die gesamte vereinbarte Befristungszeit (z.B. 5 Jahre) an den Mietvertrag gebunden. 

Nach 16 Monaten (12 Monate Mindestmietdauer + 3 Monate Kündigungsfrist; Kündigungstermin ist ein Monatsletzter) können sie wieder ausziehen, sollten Sie sich nicht wohl fühlen. 

 

Unterliegt die Mietzinsbildung den Bestimmungen des MRG , ist bei befristeten Mietverträgen ein Mietzinsabschlag vorzunehmen.

Unabhängig von der vereinbarten Dauer der Befristung beträgt die Höhe des Abschlages 25%. (§16 ABS 7 MRG) 

Das ist der Grund, weshalb befristete Mietverträge in der Regel etwas günstiger als unbefristete Mietverträge sind.

 

Sollte man sich einigen und das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit verlängert, so sind die 25% wieder dem Mietzins hinzuzurechen.

Kündigung

Bei den meisten Mietverträgen kommt die gesetzliche Kündigungsfrist zur Anwendung.

Diese Beträgt 3 Monate. Das bedeutet, dass wenn Sie schriftlich zum Monatsletzten kündigen, Sie noch 3 Monatsmieten zu zahlen haben. Den Mietgegenstand aber in der Zeit noch normal weiternutzen können.

Die Pflicht, den Mietzins zu bezahlen

Ihre wichtigste Pflicht aus dem Mietvertrag ist natürlich die, den vereinbarten Mietzins regelmäßig, in voller Höhe und fristgerecht zu bezahlen. 

Die sogenannte Vorscheibung ist für das angebrochene Monat, laut MRG, jeweils am 5. jedes Monats zu bezahlen.

Sorgfalts- und Instandhaltungsplicht

Die der Mietgegenstand ja nur angemietet ist und sich nicht in Ihrem Eigentum befindet, haben Sie die Pflicht damit sorgfältig umzugehen. Das bedeutet, dass Sie keine vorsätzlichen Schäden verursachen dürfen und auf die ggf. anderen Mieter Rücksicht nehmen müssen. Das Mietobjekt muss Instandgehalten und gepflegt werden, im Rahmen des üblichen Gebrauches.

Größere Umbauarbeiten sind nur nach Bewilligung und Absprachen mit dem Vermieter zulässig. 

Duldungspflicht

Gewisse Maßnahmen des Vermieters müssen zugelassen und geduldet werden. Darunter fallen insbesondere: Baumaßnahmen, Vermessungsarbeiten und Reparaturen. 

Sollten diese Sie in Ihrem Gebrauch des Mietgegenstandes erheblich oder überwiegend einschränken oder gar unbrauchbar machen, so haben Sie ggf. die Möglichkeit eine entsprechende Entschädigung bzw. eine Möglichkeit auszuweichen zu erhalten. 

 

Beauftrage Professionisten und der Vermieter haben das Recht bei wichtigen Gründen (z.B. Reparaturen) Zugang zum Mietobjekt zu bekommen. Diese müssen das aber zumindest 2 Wochen im Voraus ankündigen.