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Sachwert

Der Sachwert setzt sich aus dem Gebäudeund dem Bodenwert zusammen. Der Gebäudewert ist der Wert der Aufbauten (Gebäude), ermittelt anhand der Baukosten, korrigiert um Abnutzung und aktuellen Zustand.

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung von Preisen, die für Grundstücke gleicher Art und Lage auf Dauer erzielt

werden können.

 

Der Sachwert wird sodann wie folgt errechnet:

    Bodenwert

    + Gebäudewert

    + Wert der Außenanlagen

    - Abzug für Baumängel und Bauschäden

    = vorläufiger Sachwert

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    +/- Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt

    +/- objektspezifische Grundstücksmerkmale

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    = vorläufiger Sachwert

    x Sachwertfaktor

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 = Sachwert


Sachwerverfahren

Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts von Immobilien.

Hier werden vor allem die Herstellungskosten für ein Gebäude herangezogen, bereinigt um das Alter der Immobilie.

Dazu kommt noch der Bodenwert des Grundstücks.

 

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

  • Für die Wertermittlung von Objekten, die keine Mieterträge einbringen, wie Fabrikanlagen oder militärische Einrichtungen
  • Auch für selbstgenutzte Immobilien wie Eigentumswohnungen oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern

 

Vorteile:

Gibt den reinen Substanzwert eines bebauten Grundstückes wieder.

 

Nachteile:

Realitätsfern, da das Ergebnis vor allem von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängt.


Sanierung

(von lateinisch sanare (sanatum): heilen, gesund machen, zu lateinisch sanus: gesund, heil)

Eine Sanierung ist eine umfangreiche Modernisierung, ein Umbau oder teilweiser Abriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten.

 

Beispiel:

Es werden sämtliche Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen, erneuert.

Beachte unbedingt den Unterschied zu Renovierung und Modernisierung.

Renovierung

Modernisierung


Schätzung

Auch: Taxe.

Aufgrund gesetzlicher Vorschriften benötigt die finanzierende Bank zur Ermittlung des Beleihungswerts eines Objektes die Schätzung eines Sachverständigen.

Dabei werden z. B. die Lage des Grundstücks, der Zustand des darauf errichteten Gebäudes und der erzielte oder erzielbare Mietertrag sowie die örtlichen Marktverhältnisse berücksichtigt.


Schätzungsgebühren

Auch: Taxkosten.

Für die Schätzung des Gebäudewerts der zu finanzierenden Immobilie werden dem Darlehensnehmer Gebühren in Rechnung gestellt.


Schenkung

Eine Schenkung ist eine Zuwendung (= Geschenk), die jemand aus seinem Vermögen einer anderen Person zugutekommen lässt, wenn beide Parteien sich einig darüber sind, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt.


Schenkungssteuer

Erhält eine Person von einer anderen Person eine Schenkung, so unterliegt das der sogenannten

Schenkungssteuer.

Seit dem 1. August 2008 fällt in Österreich keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer mehr an.

Bei Erbschaften oder bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkungen) von Grundstücken ist weiterhin die Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Es besteht ab diesem Zeitpunkt jedoch eine Anzeigepflicht bei Schenkungen.


Schuldübernahme

Der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag

unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers.

In der Praxis ist der Käufer eines Hauses gelegentlich daran interessiert, die vom Verkäufer aufgenommene Finanzierung zu übernehmen.

Da die Schuldübernahme der Zustimmung der Bank bedarf, empfiehlt es sich für Verkäufer und Käufer, bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit der Bank Kontakt aufzunehmen, um zu klären, ob und unter welchen Bedingungen die Bank einer Schuldübernahme zustimmt.

Auch Kreditnehmerwechsel genannt.


Schuldzinsabzug

Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen Darlehenszinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten

von der Steuer abzusetzen.

Sobald man Einnahmen erzielt und eine Gewinnerzielungsabsicht hat, kann man auch Ausgaben geltend machen.

Somit ist der Schuldzinsabzug bei vermieteten Immobilien möglich, nicht jedoch bei der selbst genutzten Immobilie.


Schutzraum

Dient zum Schutz vor Auswirkungen von Kernwaffen, Kampf- und Sprengstoffen etc. 

Es besteht derzeit keine Schutzraumbaupflicht.


Selbstschuldnerische Bürgschaft - Bürge/Zahler

Siehe Bürgschaft. „Selbstschuldnerisch“ bedeutet hierbei, dass der Bürge bei Zahlungsverzug des Schuldners so behandelt wird, als sei er selbst der Schuldner.

Im Gegensatz zu einer normalen Bürgschaft kann der Gläubiger bei Zahlungsverzug des Schuldners sofort an den Bürgen herantreten und von ihm die

Zahlung verlangen.

Solche Bürgschaften können z. B. bei Darlehen oder auch Wohnungsvermietungen eingesetzt werden.


Servituten - beschränkte persönliche Dienstbarkeit

(„ein Grundstück leistet für einen Anderen einen beschränkten Dienst“)

Servituten sind laut österreichischem Sachenrecht beschränkte dingliche Nutzungsrechte an fremden Sachen, deren Eigentümer verpflichtet ist, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Darin liegt der Unterschied zur Reallast, wo etwas aktiv gemacht werden muss.

 

Beispiel:

Ein Wegerecht für den Nachbarn oder ein Leitungsrecht für Trinkwasser, Abwasser, Strom oder Fernwärme.

Diese Dienstbarkeiten werden im Grundbuch, im Lastenblatt "C-Blatt" eingetragen.


Sicherheiten

Im Rahmen einer langfristigen Baufinanzierung sind vom Darlehensnehmer Sicherheiten zu stellen.

Dies sind vor allem Grundpfandrechte (Grundschuld), im Einzelfall auch Bürgschaften oder sonstige Zusatzsicherheiten wie etwa eine 

kapitalbildende Lebens-Versicherungen


Sonderausgaben

Sonderausgaben sind bestimmte private Ausgaben, die steuerlich begünstigt werden. Sie verringern das Einkommen und folglich die zu zahlende Einkommensteuer bzw. Lohnsteuer.

Bei den Sonderausgaben handelt es sich u.a. um Aufwendungen für Personenversicherungen, Wohnraumschaffung und Wohnraumsanierung.

Diese Ausgaben sind in der Regel betragsbegrenzt und nur zu einem Viertel absetzbar ("Topfsonderausgaben").


Sonderumlage

Sind größere Reparaturen an einem Mehrfamilienhaus nötig, deren Kosten die Instandhaltungsrücklage überschreiten, so müssen die Eigentümer zusätzliche Zahlungen leisten.

Das nennt man Sonderumlage.

Diese Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft in einer ordentlichen Versammlung genehmigt.

Eigentümerversammlung


Souterrain

(von französisch souterrain: unterirdisches Gewölbe, von sous: unter und terrain: Erdboden)

Kellergeschoss, ganz oder teilweise unter Straßenhöhe liegendes Geschoss.


Spekulationfrist

(Spekulation von lateinisch speculari: ins Auge fassen, sich nach etwas umsehen, spähen)

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren

nach dem Kauf wieder veräußert wird.

Somit beträgt die Spekulationsfrist bei Immobilien grundsätzlich zehn Jahre.

Bei anderen Anlageformen wie etwa Aktien oder eigengenutzten Immobilien existieren andere Spekulationsfristen.

 

Während Immobilienverkäufe nach der alten Rechtslage nur dann eine Einkommenssteuerbelastung auslösten, wenn dieser Verkauf innerhalb einer sogenannten „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren erfolgten, unterliegen seit dem 01.04.2012 grundsätzlich (außer es greift eine gesetzliche Ausnahme) sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (bebaut oder unbebaut) der Einkommenssteuerpflicht.

Diese Form der Einkommenssteuer wird als Immobilienertragsteuer bezeichnet.

Immobilienertragssteuer (ImmoESt.)


Steigleitung

Vom Hausanschluss senkrecht aufsteigende Leitung für Gas, Strom oder Wasser.


"Steuermodell"

Unter dem Begriff Steuermodell werden sogenannte Bauherren-, Bauträger-, Erwerber-, Erhaltungs- und andere Modelle zusammengefasst, deren Ziel es ist, beim Erwerb von Grundbesitz durch einen möglichst hohen Anteil an Werbungskosten Steuern zu „sparen“.

Zahlreiche Steuermodelle haben in den letzten Jahren die Erwartungen der Anleger nicht erfüllt.

In einigen Fällen haben die Finanzverwaltungen die Modelle insgesamt oder die Werbungskosten gar nicht bzw. nur teilweise anerkannt.

In anderen Fällen ist der erwartete Mietertrag oder Wertzuwachs ausgeblieben.

Grundsätzlich sollte man nicht allein um der Steuerersparnis willen in Immobilien investieren, sondern auf die Werthaltigkeit und die Rentabilität achten.


Stockwerk

(von mittelhochdeutsch stoc: Balken, Geschoss eines Hauses)

Bezeichnung für alle in einer Ebene liegenden Räume oberhalb des Erdgeschosses.

siehe 

Geschoß - Hauptgeschoß


Stundung

Bei einer Stundung wird die Fälligkeit oder der tatsächliche Zahlungszeitpunkt einer Forderung durch nachträgliche Vereinbarung mit der Gläubigerin/dem Gläubiger verschoben.


Superädifikat

Das ist ein Bauwerk auf fremden Grund, das im Eigentum einer anderen Person als des Grundeigentümers steht. 

Superädifikate entstehen dadurch, dass Bauherr und Grundeigentümer sich darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem grundeigentümer nicht zuwachsen soll. 

Die Übertragung eines Superädifikates bedarf der Urkundenhinterlegung bei Gericht.


Quelle: Wikimedia Foundation Inc., Alex Fischer - Düsseldorf, Cosmo Paris Anders