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Nachfinanzierung

Wird erforderlich, wenn die ursprünglich geplanten Kosten bei der Durchführung des Bauvorhabens überschritten werden.

Beruhen die Mehrkosten nicht auf Maßnahmen, die den Wert des Gebäudes erhöhen, ist die Nachfinanzierung möglicherweise erschwert, wenn nach dem ursprünglichen Finanzierungsplan die Beleihungsgrenzen der Darlehensgeber bereits weitgehend ausgeschöpft sind.

Auch wenn dem nicht so wäre, haben Nachfinanzierungen aus Sicht der Bank immer einen faden Beigeschmack und sind nicht gern gesehen.

Deshalb sollten Planänderungen während der Bauausführung möglichst vermieden werden.

Als Nachfinanzierung bezeichnet man häufig auch die zusätzliche Darlehensaufnahme auf ein beliehenes Objekt, z. B. für Modernisierungen.

 


Nachrang

Rangstelle der Rangordnung im Grundbuch, nach einer besser platzierten Voreintragung.

Die Rangstelle kann z. B. Auswirkungen auf eine eventuell notwendige Zwangsversteigerung haben, bei der die Gläubiger entsprechend ihrem Rang im Grundbuch bedient werden.

Abhängig davon, wie viel Geld bei einer Zwangsversteigerung für eine Immobilie geboten wird und wie hoch der Anspruch des erstrangigen Gläubigers ist, erhalten nachrangige Gläubiger vielleicht kein Geld.

Daher bietet eine nachrangig eingetragene Grundschuld im Grundbuch für einen Gläubiger nicht die Sicherheit einer erstrangigen Grundschuld.


Nachrangfinanzierung

Darlehen, das im Rang (Rangstelle) nach bereits bestehenden Grundpfandrechten abgesichert wird.

Es hat sich eingebürgert, dann von einer Nachrangfinanzierung zu sprechen, wenn die Finanzierung über den erstrangigen Beleihungsraum hinausgeht.

Wegen des höheren Risikos für den Darlehensgeber werden Nachrangfinanzierungen gewöhnlich teurer angeboten als erstrangige Finanzierungen.

Der Grund dafür liegt darin, dass die Gläubiger im Fall der Versteigerung einer Immobilie nach der Rangfolge der Eintragung im Grundbuch befriedigt werden.

Bei nachrangig eingetragenen Grundschulden ist das Risiko, dass der Gläubiger in einem solchen Fall leer ausgeht oder nur einen Teil der Darlehenssumme zurückerhält, größer, entsprechend ist der Zinssatz höher.

 

Beispiel:

Jemand will die 100.000 Euro, die er zum Kauf einer Eigentumswohnung benötigt, finanzieren.

Seine Hausbank bietet ihm ein Darlehen in Höhe von 60.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 Prozent an. Da die 60.000 Euro aber nicht ausreichen und er

kein Eigenkapital einsetzen will, muss er ein weiteres Darlehen über 40.000 Euro in Anspruch nehmen. Dieses wird ihm von seiner Hausbank ebenfalls angeboten, allerdings zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent.

Für das erste Darlehen wird im Grundbuch eine erstrangige Grundschuld in Höhe von 60.000 Euro eingetragen.

Für das zweite Darlehen eine nachrangige Grundschuld in Höhe von 40.000 Euro. Oft ist dieses Prozedere nicht von außen erkennbar, da die Bank nur

intern so kalkuliert und nach außen einen „Mischzins“ angibt.

Außerdem bezeichnet man als Nachrangfinanzierung eine Finanzierung, bei der es einen erstrangigen Gläubiger gibt und einen anderen nachrangigen.

Das kommt vor, wenn z. B. die erste Bank nur bereit ist, einen gewissen Teil zu finanzieren (z. B. 90 Prozent vom Kaufpreis), der Kreditnehmer aber auch noch die fehlenden 10 Prozent und evtl. sogar die Kaufnebenkosten finanzieren will. Hierzu gibt es Banken, die sich auf Nachrangfinanzierunngen spezialisiert haben, diese jedoch meist (aufgrund des höheren Risikos) wesentlich teurer anbieten.


Nebengebäude

Das sind Gebäude oder gesondert in Erscheinung tretende Teile eines Gebäudes, wenn sie nicht mehr als ein oberirdisches Geschoss aufweisen, keine Aufenthaltsräume enthalten und eine bebaute Grundfläche von nicht mehr als 100 m² (im Gartensiedlungsgbiet: 5 m²) haben.


Nebenkostenvorauszahlung

Der Mieter leistet neben der von ihm gezahlten Kaltmiete eine Nebenkostenvorauszahlung, also einen festgelegten Betrag für Nebenkosten

etwa für Wasser, Heizung etc., Also eine Brutto-Miet-Vorschreibung.

Nachdem der WEG-Verwalter die Abrechnung des tatsächlichen Verbrauchs ermittelt hat, kann die jährliche Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erfolgen.

Hieraus ergeben sich dann eine Nach- oder Rückzahlung sowie eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung.

Diese darf jedoch nur im Rahmen der Nebenkostenabrechnung angepasst werden.

Damit es nicht zu gewaltigen Nachzahlungen, z. B. bei steigenden Energiepreisen, kommt, ist es oft sinnvoll, mit dem Mieter eine Anpassung der Vorauszahlung auf freiwilliger Basis zu vereinbaren.


Nebenleistungen

Alle neben Zins- und Tilgungsleistungen vereinbarten Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, insbesondere Bereitstellungszinsen und Schätzungsgebühren.


Nichtabnahmentschädigung

Entgelt, das bei Nichtabnahme eines Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen Geldmittel bereits beschafft („angekauft“) hatte.


Nominalbetrag

(nominal von lateinisch nominalis: namentlich, benannt)

Die im Darlehensvertrag vereinbarte Summe eines Darlehens.

Der Auszahlungsbetrag liegt zuweilen unter dem Nominalbetrag (siehe auch Auszahlungskurs).


Nominalzins

(nominal von lateinisch nominalis: namentlich, benannt)

Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist.

Er wird auf den Betrag des Darlehens berechnet und entspricht nicht dem Effektivzins.

Letztgenannter ist gewöhnlich höher, da dabei neben den Zinsen auch andere beim Darlehen anfallende Gebühren in die Berechnung des Zinssatzes miteinbezogen werden.

Der Effektivzins ist daher für einen Vergleich von Darlehen aussagekräftiger als der Nominalzins.

Effektivzins


Notar

(von lateinisch notarius: Schreiber, Sekretär, Schnellschreiber, bzw. notare: kennzeichnen, aufzeichnen, bemerken, anmerken, später: durch kaiserliche Gewalt bestellter öffentlicher Schreiber)

Jurist, der Urkunden beglaubigt und Rechtsgeschäfte vornimmt. Immobiliengeschäfte dürfen

in Österreich nur über Notare abgewickelt werden. 


Notaranderkonto

(ein von einem Notar für einen Anderen geführtes Konto)

Auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern.

Beim Immobilienkauf kann die Einrichtung eines solchen Kontos für den Käufer sinnvoll sein, da der Verkäufer erst dann den Kaufpreis vom Notar erhält, wenn er alle vertraglich festgelegten Bedingungen erfüllt hat.

(Sicherheit für beide Vertragsparteien) 


Notarielle Bestätigung

Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht.

Die Notarbestätigung ermöglicht die Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung ins Grundbuch vollzogen ist.


Notargebühren - Honorar

Notargebühren sind die Gebühren, die bei Erwerb und Finanzierung einer Immobilie anfallen.

D. h., der Notar bekommt eine Gebühr/ ein Honorar für die Erstellung des Kaufvertrags, für die Beurkundung, dann für die Abwicklung des Kaufvertrags im Grundbuch.

Diese Gebühren werden umgangssprachlich auch Erwerbsnebenkosten genannt, sind aber tatsächlich nur ein Teil davon.


Notarielle Beglaubigung

(notariell von lateinisch notarius: Schreiber, Sekretär, Schnellschreiber, bzw. notare: kennzeichnen, aufzeichnen, bemerken, anmerken, später: durch kaiserliche Gewalt bestellter öffentlicher Schreiber; beglaubigen von veraltet glaubig: glaubwürdig)

Hierbei beglaubigt der Notar lediglich die Unterschrift des Unterzeichners unter ein Schriftstück, ohne auf den Inhalt einzugehen.

Er bestätigt nur die Authentizität der Unterschrift.

Vergleiche hierzu

Notarielle Beurkundung


Notarielle Beurkundung

Bei besonders wichtigen Geschäften sieht der Gesetzgeber zum Schutz der Betroffenen eine Beurkundung durch einen Notar vor.

Dies gilt insbesondere für Grundstückskaufverträge und die Belastung von Grundstücken mit einer Grundschuld (Grundschuldbestellung).


Nutzung

Der Charakter einer Wohnanlage wird neben ihrer Lage und Ausstattung insbesondere durch ihre Nutzung bestimmt.

Ist jede Art von Nutzung zulässig, können sich dort Ladengeschäfte, Praxen, Kanzleien, Gaststätten und sonstige gewerbliche Einrichtungen etablieren, soweit die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen dem nicht entgegenstehen. (Flächenwidmung & Nutzungsbestimmungen/Widmung)

Soll eine Einheit erworben werden, um sie beruflich zu nutzen oder gewerblich zu vermieten, so sollte vorab geklärt werden, ob diese Nutzungsart

mit dem Wohnungseigentümervertrag in Einklang steht.

Dient nämlich eine Anlage ausschließlich Wohnzwecken, so scheidet eine Nutzung als Ladengeschäft, Gaststätte etc. von vornherein aus.

Die Interessen der anderen Bewohner werden jedoch dann nicht berührt, wenn jemand in seinen Räumen Bürotätigkeiten entfaltet, sie aberüberwiegend als Wohnung nutzt.

Eine Tätigkeit, die mit Publikumsverkehr verbunden wäre, oder die Einrichtung eines Bürobetriebs mit Angestellten wäre hingegen mit dem vereinbarten Nutzungscharakter nicht in Einklang zu bringen. Ein solcher Gebrauch wäre unzulässig.


Quelle: Wikimedia Foundation Inc., Alex Fischer - Düsseldorf, Cosmo Paris Anders