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Effektivzins

(Zins von mittelhochdeutsch zins: Abgabe, Tribut, von lateinisch census: Schätzung, Steuer)

Preis eines Darlehens, in dem alle Preisbestandteile berücksichtigt sind, wie beispielsweise Bearbeitungsgebühren. Schätzungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren fließen jedoch in der Regel NICHT in die Berechnung mit ein.

Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Kreditangebote.

Selbst ohne Gebühren ist der Effektivzins immer höher als der Nominalzins, da Zinsen als „jährlich nachschüssig“, also fällig am Ende des Jahres, definiert sind.

Da die meisten Darlehensverträge jedoch von monatlichen Zahlungen ausgehen, und zwar gleich von Anfang an, wird in den Effektivzins der theoretische Zinsverlust durch entgangene Guthabenzinsen miteingerechnet, den jener durch die Vorschüssigkeit erleidet.

Dies ist jedoch bei den heutigen Zinssätzen nur rechnerische Theorie. (2017)

Da die Höhe des Effektivzinses in der Regel nur für eine bestimmte Laufzeit garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Zinssatz ändern.

Daher spricht man auch von einem „anfänglichen effektiven Jahreszins“.


Eigenbedarf

Der Eigenbedarf ist die Anmeldung an den Mieter durch den Vermieter, dass dieser das Wohneigentum selbst beziehen möchte.

Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden, und bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungsfristen & -gründe müssen eingehalten werden. 

Oft muss sogar für Ersatz gesorgt werden, wenn man Eigenbedarf geltend macht.


Eigenkapital

(von lateinisch capitalis: Haupt-, den Kopf bzw. das Leben betreffend)

Finanzielle Mittel, die der Darlehensnehmer selbst zum Kauf einer Immobilie einbringt.

Bei einer Baufinanzierung gelten als Eigenkapital Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben

(soweit sie zuteilungsreif sind, also ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen) und der Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren.

Im weiteren Sinne zählen zu den Eigenmitteln das bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen, Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen und Verwandtenhilfe. Sicherheiten wie Grundstücke, Immobilien und Geldanlagen gelten als „Eigenkapitalersatzsicherheiten“.


Eigenkapitalrendite

(Rendite von italienisch rendita: Ertrag)

Die Eigenkapitalrendite beschreibt, wie sich das Eigenkapital des Eigentümers verzinst hat.

Die Formel zur Ermittlung der Eigenkapitalrendite lautet: Gewinn x 100 / eingesetztes Kapital.

Das Ergebnis bzw. die Kennzahl zeigt, wie hoch die Rendite auf das tatsächlich selbst investierte, eigene Kapital ausfällt.

 

Beispiel:

Kaufpreis .................................................100.000 Euro

Erwerbsnebenkosten ..........................10.000 Euro

Eigenkapital .............................................20.000 Euro

Verkaufspreis ........................................150.000 Euro

Gewinn .......................................................40.000 Euro

 

40.000 x 100 / 20.000 = 200 %


Eigenleistungen

Selbsthilfearbeiten, mit denen entsprechende Handwerkerlohnkosten eingespart werden.

Sie können vom Bauherrn, von seinen Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen und/oder Bekannten erbracht werden („Muskelhypothek“).


Eigennutzung

Nutzung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken.

Bei Eigennutzung von Wohneigentum entfällt die steuerliche Abschreibemöglichkeit über die Absetzung für Abnutzung, da mit der Immobilie keine Einnahmen erzielt werden. 

Jedoch kann es unter bestimmten Voraussetzungen zur Hauptwohnsitzbefreiung kommen, das bedeutet, dass man bei Verkauf, unter Umständen, keine Immobilienertragssteuer bezahlen muss.


Eigentümer

Ist in der Regel derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. 

Eigentümer ist aber auch ohne Eintragung im Grundbuch der Erbe nach der Einantwortung, der Ersteher nach Erteilung des Zuschlages im Zwangsversteigerungsverfahren, der Ersitzer, sowie der Enteigner nach Erlag der Entschädigungssumme.


Eigentümervertreter

Ein von der Eigentümerversammlung gewählter Vertreter der WEG gegenüber dem Verwalter. Er ist Sprachrohr der WEG, nimmt die Belegprüfung vor und arbeitet idealerweise eng mit dem WEG-Verwalter zusammen.

 

Der Eigentümervertreter ist das Bindeglied zwischen den einzelnen Eigentümern und dem Verwalter.


Eigentümerversammlung

Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abzuhalten.

Hier wird über das vergangene Jahr berichtet, Wirtschaftspläne vorgeschlagen, Renovierungen und größere Maßnahmen, etc. beschlossen.

Die Eigentümer haben üblicherweise Stimmrechte gemäß ihrer Anteile an der Liegenschaft.


Eigentümerversammlungsprotokoll

(Protokoo von mittellateinisch protocollum: vorgeleimtes Blatt)

Ein Versammlungsprotokoll ist eine Niederschrift des Verlaufs einer Eigentümerversammlung, in der Beschlüsse gefasst worden sind.

Die Niederschrift ist eine Bestätigung bzw. ein Beweis für die Richtigkeit und Gültigkeit der von der Eigentümerversammlung getroffenen Entscheidungen. Ein Versammlungsprotokoll zu einer Eigentümerversammlung hat formelle Anforderungen zu erfüllen.

D. h., es muss wiedergegeben werden, wann und wo die Versammlung stattgefunden und wer daran teilgenommen hat, die Feststellung der einzelnen Tagesordnungspunkte, die Abstimmungsergebnisse und die wörtliche Beschlussfassung.

 

Tipp für den Kauf von Immobilien:

Ein Käufer sollte sich immer die letzten drei Protokolle der Eigentümergemeinschaft anschauen, da diese einen Überblick geben, wie es um die Gemeinschaft steht, was für Maßnahmen geplant sind und wo es eventuelle Probleme gibt.


Eigentumswohnung

Eigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Es wird zwischen drei Arten von wohnungseigentumtauglichen Objekten unterschieden: 

  1. Wohnung
  2. selbstständige sonstige Räumlichkeiten
  3. KFZ-Abstellplätze

Der Rest wird als Allgemeiner Teil der Liegenschaft begründet.


Einheitswert

Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens und der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke (Betriebsgrundstücke). Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer herangezogen. Ebenso dient er als Grundlage für weitere Abgaben und Beiträge (z.B. Ermittlung der sozialversicherungsrechtlichen Beitragsgrundlagen bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben).

 

Der Einheitswert wird vom Finanzamt auf Antrag mit Bescheid festgestellt. Der Einheitswert liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert.


Einkommensnachweis

Zu den Einkommensnachweisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide des Finanzamts, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege.

Die Einkommensnachweise werden gebraucht, um bei der Bonitätsprüfung die tragbare monatliche Belastung zu ermitteln.


Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen als steuerliche Einkunftsart:

Das Finanzamt kategorisiert steuerlich relevante Einnahmen, wie z. B. auch „nichtselbständige Einkünfte“, „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“ etc.


Einliegerwohnung

Ursprünglich waren Einliegerwohnungen vor allem auf Bauernhöfen und großen Gutshöfen zu finden, wo sie der Unterbringung von Landarbeitern dienten. Heute versteht man unter der Einliegerwohnung eine komplette, in sich abgeschlossene Wohnung innerhalb eines Einfamilienhauses.

Komplett bedeutet in diesem Fall mit Strom-, Gas- und Wasseranschluss, mit eigenem Badezimmer und fest installierter Kochmöglichkeit.

Außerdem muss es einen separaten Eingang geben, damit man rechtlich von einer Einliegerwohnung sprechen kann.

Eine Einliegerwohnung ist kleiner als die Hauptwohnung.

Achtung: Wird die Einliegerwohnung als An- bzw. Zubau realisiert, ändert sich natürlich auch der Grundsteuerwert.


Einverleibung

Die Einverleibung (Eintragung) dient dem unbedingten Rechtserwerb bzw. Rechtsverlust, d.h. ein bestimmtes Recht geht ohne weitere Bedingungen auf eine Person über.

Einverleibt wird z.B. das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienstbarkeit (Servitut). Auch die Löschung, z.B. eines Pfandrechts oder einer Dienstbarkeit (Servitut), ist eine Einverleibung.

Servituten - beschränkte persönliche Dienstbarkeit


Energieausweis

Ein Dokument, das Aufschluss über den Energieverbrauch von Gebäuden gibt.

Es ist die Pflicht des Bestandgebers bei der Inbestandgabe, dem Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen.

Seit 2012 ist es geltendes Recht, dass der Bestandsgeber, dem Bestandnehmer einen entsprechenden Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen hat.


Endfälliges Darlehen

Endfällige Darlehen (auch Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, interest-only-Darlehen oder englisch bullet repayment) sind Darlehen, bei denen der gesamte Darlehensbetrag erst am Ende der Darlehenslaufzeit fällig wird. 

Während der Laufzeit fallen lediglich die Zinsen an.

siehe

Tilgungsaussetzung


Erschließungskosten

Kosten für den Anschluss eines Grundstücks an Ver- und Entsorgungsnetze (Gas, Strom, Wasser, Abwasser). Siehe Anliegerleistungen & Herstellungskosten.


Ertragswertverfahren

(aus veraltet ertragen: einbringen, Nutzen abwerfen)

Ein Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Dabei wird als Berechnungsgrundlage der Ertrag – also die Miete oder z.B. landwirtschaftliche Erträge– genommen.

Dieses Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien & der Landwirtschaft angewandt, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Objekten (z. B. Büros) oder bei Finanzierung von mehr als drei Eigentumswohnungen in einem Kreditvertrag.

Grundsätzlich kann man sagen, dass der Ertragswert meist niedriger ausfällt als der Sachwert.

Will man also möglichst hoch finanzieren, sollte man das Ertragswertverfahren vermeiden (z. B. vier Eigentumswohnungen durch zwei getrennte Verträge erwerben und bei zwei Banken finanzieren).


EStG

Kurz für Einkommensteuergesetz.


Etage - Hauptgeschoß

(von französisch étage: Stockwerk, Stufe)

Stockwerk eines Gebäudes, insbesondere eines, das über dem Erdgeschoss liegt.

Keller und Dachgeschoß sind ebenfalls keine Etagen. Diese gelten als Nebengeschoße.

Geschoß - Hauptgeschoß


Quelle: Wikimedia Foundation Inc., Alex Fischer - Düsseldorf, Cosmo Paris Anders